Chi non ha mai sognato una casetta da mettere in qualsiasi luogo e di spostarla quando ti pare?
Se pensi alle “case mobili” (tiny house su ruote, mobile home da campeggio, maxi-caravan, roulotte “attrezzata”), c’è una domanda che arriva sempre prima del resto:
“Ok… ma dove la posso mettere, davvero?”
Ecco il punto: non esiste una risposta unica, perché “dove puoi metterla” dipende da tre cose molto concrete:
- che cosa intendi per “casa mobile” (e se è davvero mobile)
- come la userai (vacanze/ospitalità turistica, uso temporaneo, oppure abitazione stabile)
- dove la vuoi collocare (campeggio autorizzato, agriturismo, terreno privato edificabile, terreno agricolo, area vincolata, ecc.)
In questa guida ti porto dritto al nocciolo: i luoghi dove nel 2026 è realistico collocare una casa mobile senza infilarti in un guaio (sanzioni, ordine di rimozione, nei casi peggiori anche contestazioni penali).
Ovviamente non è consulenza legale: per chiudere bene la pratica, il passaggio in Comune (SUE/SUAP) e con un tecnico locale resta la mossa più intelligente.
Indice dei contenuti
Prima di tutto: cosa intendo per “casa mobile”
In Italia, “casa mobile” è un’etichetta che copre oggetti molto diversi. E questa differenza cambia completamente le regole:
- “Mobil-home” / “maxi caravan” da campeggio: spesso nascono per stare in campeggi o villaggi turistici, possono avere ruote ma non sempre sono pensate per circolare come un veicolo normale.
- Tiny house su ruote: di solito è un veicolo rimorchiabile o trasportabile, con impianti interni, pensato per spostarsi.
- Roulotte / camper: veicoli ricreazionali veri e propri.
- Moduli prefabbricati / container abitativi: qui la “mobilità” spesso è solo teorica (li sposti con mezzi speciali), e dal punto di vista urbanistico la percezione cambia parecchio.
Per evitare equivoci, io ragiono così: non mi fisso sul nome commerciale, mi fisso su uso + installazione + impatto sul suolo (che è fondamentale per capire dove la puoi mettere).
La regola-chiave (Testo Unico Edilizia): quando la casa mobile è “nuova costruzione” e quando no
Nel Testo Unico dell’Edilizia, l’installazione di roulotte/camper/case mobili usati come abitazione (o comunque con funzione “stabile”) viene, in linea generale, trattata come intervento rilevante, quindi non come una cosa “libera” solo perché ha le ruote.
Si lo so, dirai: “ma se ha le ruote?” La posso mettere dove voglio….
La stessa norma però contiene una distinzione importantissima: fa eccezione il caso delle unità abitative mobili collocate (anche continuativamente) dentro strutture ricettive all’aperto (campeggi/villaggi) già autorizzate, senza collegamenti permanenti al suolo e con caratteristiche tecniche/dimensionali coerenti con le norme regionali.
Questo passaggio è riportato chiaramente nelle schede tecniche e nei riferimenti applicativi all’art. 3, comma 1, lett. e.5 del DPR 380/2001.
Tradotto in italiano semplice: in campeggio (o struttura ricettiva open-air autorizzata) puoi avere case mobili “in edilizia libera” se rispettano condizioni precise; sul terreno privato, se la usi come casa (di fatto) la storia cambia.
E attenzione a un’altra cosa spesso ignorata: “edilizia libera” non significa “faccio come mi pare”. Anche senza titolo, restano fermi vincoli urbanistici, ambientali e paesaggistici.
Dove puoi mettere una casa mobile nel 2026: scenari concreti (con pro e contro)
1) Campeggi e villaggi turistici autorizzati (la soluzione più lineare)
Se l’obiettivo è usarla per vacanze o ospitalità turistica, questo è di gran lunga lo scenario più “pulito”.
Dentro una struttura turistico-ricettiva all’aperto già autorizzata (urbanisticamente, ediliziamente e, se serve, anche paesaggisticamente), la collocazione di case mobili può rientrare nell’attività edilizia libera quando:
- non ci sono collegamenti permanenti al terreno
- gli allacci sono facilmente rimovibili
- l’unità mantiene caratteristiche di mobilità (ruote/meccanismi)
- rispetta eventuali requisiti tecnici e dimensionali regionali
Se invece inizi a trasformarla in una “villetta di fatto” (platea in cemento, fossa interrata, strutture fissate…), stai spostando l’ago della bilancia verso un’opera non precaria.
E su questo la giurisprudenza è molto netta: il Consiglio di Stato, per esempio, ha considerato non precaria una “casa mobile” corredata da allacci, scarico, piazzole in calcestruzzo e gazebo fissati, confermando l’ordinanza di rimozione comunale (sentenza 3669/2023).
Qui puoi trovare una lista dei campeggi che accettano le case mobili.
2) Agricampeggi e agriturismi abilitati (novità molto interessante nel 2026)
Qui nel 2026 c’è un segnale forte e recente: una sentenza del TAR Campania (Salerno) n. 71/2026 ha ritenuto legittima (senza permesso di costruire) l’installazione di case mobili all’interno di un agriturismo regolarmente abilitato anche all’agricampeggio, a condizioni tecniche simili a quelle che ti dicevo sopra (mobilità effettiva, niente ancoraggi permanenti, allacci rimovibili).
Cosa significa, in pratica?
Che se vuoi fare ospitalità “rurale” e sei dentro un perimetro autorizzato come struttura ricettiva, lo scenario può essere favorevole.
Ma deve essere la struttura nel suo complesso ad essere assentita correttamente (urbanistica/edilizia/paesaggio se necessario), non la singola casetta “buttata lì”.
3) Terreno privato edificabile (sì, ma trattala come una casa “vera” dal punto di vista dei titoli)
Questa è la parte che delude molti: “Ho un terreno edificabile, ci metto una tiny house su ruote e ho risolto”.
Nella pratica, se la casa mobile è destinata a soddisfare esigenze abitative non temporanee, i Comuni e i giudici tendono a trattarla come intervento soggetto a titolo (spesso permesso di costruire), perché ciò che conta è l’utilità prolungata e l’impatto sul territorio, non il fatto che teoricamente la puoi spostare.
In più, quando manca una prova concreta della reale temporaneità, anche i TAR confermano spesso la necessità di titoli abilitativi per case mobili destinate ad abitazione o usi permanenti (es. TAR Lazio 17860/2024, come richiamato in sintesi tecnica).
Quindi, su terreno edificabile, nel 2026 la via corretta (e più difendibile) è:
- verificare la destinazione urbanistica (PRG/PGT)
- capire quale titolo serve (PdC/SCIA alternativa/altro secondo caso)
- verificare vincoli (paesaggistico, idrogeologico, sismico, ecc.)
- progettare allacci e scarichi secondo norme e regolamenti locali
Se invece la “metti e basta”, rischi di trasformare un sogno in un contenzioso e comunque se autorizzata come normale abitazione ci devi pagare le tasse come fosse un immobile a tutti gli effetti.
4) Terreno agricolo o non edificabile (quasi sempre NO, se l’uso è abitativo stabile)
Questa è la domanda classica: “Posso metterla su terreno agricolo perché tanto è su ruote?”
Nel 2026, se parliamo di uso abitativo stabile, la risposta realistica è: nella stragrande maggioranza dei casi no, o comunque non senza passare da una compatibilità urbanistica molto rigida (e spesso impossibile).
La ragione è sempre la stessa: la “stabile destinazione abitativa” su un’area non edificabile viene considerata trasformazione urbanistico-edilizia rilevante. Lexambiente riporta chiaramente il principio per cui collocare una casa mobile con stabile destinazione abitativa senza permesso integra gli estremi del reato edilizio (art. 44 DPR 380/2001).
Esistono eccezioni? A volte sì (emergenze, calamità, specifiche previsioni locali o settoriali), ma sono eccezioni vere, non “scorciatoie”.
5) Aree vincolate paesaggisticamente (qui conta la paesaggistica, oltre all’edilizia)
Se l’area è sottoposta a vincolo paesaggistico, entra in gioco il Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004) con la sua autorizzazione paesaggistica. E qui, nel 2026, sta succedendo qualcosa di interessante soprattutto per campeggi e villaggi già autorizzati.
Nel 2025 è stato avviato un percorso di semplificazione per cui, in sostanza, non si vorrebbe più richiedere l’autorizzazione della Soprintendenza per ogni singola casa mobile dentro un villaggio già autorizzato, ma considerare sufficiente l’autorizzazione complessiva della struttura (a certe condizioni). Lo hanno spiegato canali istituzionali e di settore: Ministero del Turismo (comunicato del 19/05/2025) e resoconti tecnici.
In più, l’ANCI ha pubblicato l’esito dell’intesa in Conferenza Unificata (30 luglio 2025) su uno schema di modifica del DPR 31/2017, con l’idea di far rientrare alcuni “mezzi mobili di pernottamento” collocati in aree attrezzate già munite di autorizzazione paesaggistica tra gli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica (Allegato A), e spostare altri interventi “di rete” su procedura semplificata (Allegato B).
Nota pratica importantissima: al momento in cui scrivo (27 gennaio 2026), molte comunicazioni parlano di “schema” e iter; quindi per decidere davvero devi verificare se la modifica è già entrata in vigore con pubblicazione e decorrenza. Nel frattempo, ragiona con prudenza: in area vincolata, prima si controlla sempre la paesaggistica.
6) Parcheggi, aree sosta camper, “la tengo lì e ci vivo” (zona grigia, spesso a rischio)
Tecnicamente, un camper o un rimorchio può sostare dove la sosta è consentita dal Codice della Strada e dai regolamenti locali. Ma quando la sosta diventa “insediamento” (stabilizzazione, allacci, occupazione stabile, strutture esterne), entri in un’altra logica: igiene, sicurezza, urbanistica e spesso ordinanze comunali.
Se l’uso è abitativo stabile e l’assetto è “di fatto permanente”, torni nel perimetro dei problemi visti sopra (titoli edilizi/contestazioni). Il discrimine “utilità prolungata = non precario” è proprio quello richiamato dal Consiglio di Stato nei casi su camper/roulotte/case mobili.
La mia checklist 2026: come capire in 15 minuti se stai andando nella direzione giusta
Io farei così, in quest’ordine:
- Definisco l’uso reale
Vacanze/ospitalità turistica? Emergenza temporanea? Abitazione stabile? - Scelgo lo scenario
Campeggio/villaggio/agricampeggio autorizzato (più lineare) oppure terreno privato (più “edilizia classica”). - Controllo i tre “killer” della precarietà
- platee/fondazioni/ancoraggi permanenti
- scarichi e fosse “definitive” (interrate, murate, ecc.)
- opere accessorie fissate (verande, gazebo bullonati su base in cemento, barbecue fisso, recinzioni “da villetta”)
- Se voglio stare in edilizia libera, pretendo requisiti chiari
Niente collegamenti permanenti, allacci rimovibili, mobilità effettiva, e collocazione dentro struttura autorizzata: è esattamente il cuore della fattispecie “favorable” richiamata nelle schede tecniche sull’art. 3, comma 1, lett. e.5. - Se sono su terreno privato, tratto la cosa con serietà tecnica
Destinazione urbanistica, vincoli, titolo abilitativo: perché “ha le ruote” non è uno scudo magico.
Se vuoi approfondire di più o hai delle domande ti do questi strumenti che puoi utilizzare per le tue ricerche. Basta cliccare sopra:
- Gruppo facebook sulle case mobili
- sito web ufficiale sulle case mobili usate
- Info su trasporti e logistica
- Canale youtube Case Mobili Italia
Conclusione
In sostanza, non vince chi “ha trovato il trucco”, vince chi sceglie lo scenario giusto e lo rende inattaccabile.
Se vuoi dormire tranquillo (e non ritrovarti con ordinanze di rimozione, sanzioni o cause infinite), la strada più lineare resta stare dentro strutture ricettive autorizzate (campeggi/villaggi/agricampeggi) rispettando davvero i requisiti di mobilità e assenza di opere permanenti.
Se invece l’obiettivo è viverci stabilmente su terreno privato, allora conviene trattare la casa mobile come un progetto edilizio serio: verifiche urbanistiche, vincoli, titolo abilitativo e impianti a norma. È il “prezzo” della serenità: fai le mosse giuste una volta sola, e poi ti godi la casa mobile senza ansia
Ti faccio un riassunto con questa tabella che puoi salvarla o condividerla. Spero ti sia stata utile questa guida.
Un abbraccio.
| Scenario | Quando è ok nel 2026 | Requisiti chiave | Rischio tipico | Cosa fare subito |
|---|---|---|---|---|
| Campeggio / Villaggio turistico autorizzato | Uso turistico/ricettivo dentro struttura già assentita | Niente ancoraggi permanenti; allacci rimovibili; unità realmente mobile; rispetto regole regionali | “Stabilizzazione” (platea in cemento, gazebo fissati, scarichi definitivi) = ordinanza/rimozione | Chiedi regolamento interno + planimetrie piazzole + conferma titoli della struttura (SUAP/SUE) |
| Agricampeggio / Agriturismo abilitato | Solo se l’attività è abilitata anche all’agricampeggio e l’assetto è coerente | Stesse regole: mobilità effettiva, opere minime, collegamenti non permanenti | Struttura non realmente autorizzata o uso “residenziale mascherato” | Verifica SCIA/abilitazioni e limiti di capienza/periodo; fatti mettere tutto per iscritto |
| Terreno privato edificabile | Possibile, ma spesso va gestita come installazione “non precaria” se l’uso è stabile | Conformità urbanistica; eventuale titolo (PdC/SCIA a seconda dei casi); vincoli e norme impianti | Creare di fatto una casa senza titolo = abuso edilizio | Richiedi CDU + estratto PRG/PGT + verifica vincoli; confrontati con tecnico locale e SUE |
| Terreno agricolo / non edificabile | In generale NO per abitazione stabile; possibili eccezioni solo in casi specifici e dimostrabili | Compatibilità urbanistica molto rigida; niente “residenza di fatto” | Contestazioni e ordini di rimozione; rischio elevato | Prima di comprare: verifica destinazione e ammissibilità in Comune (meglio PEC) |
| Area vincolata paesaggisticamente | Possibile, ma la paesaggistica può essere decisiva anche se l’edilizia sembra “leggera” | Verifica autorizzazione paesaggistica (ordinaria/semplificata/esclusioni) e stato norme locali | Blocco pratiche o sanzioni se manca l’assenso paesaggistico | Controlla vincolo (SIT/Comune) e chiedi al tecnico la strada autorizzativa corretta |
| Aree sosta / parcheggi / “la tengo lì e ci vivo” | La sosta è una cosa, l’insediamento stabile è un’altra | Niente occupazione permanente; niente allacci stabili; rispetto ordinanze locali | Da sosta a “uso abitativo stabile” = problemi rapidi | Verifica regolamenti comunali e limita a soste reali, temporanee e senza opere |
Dove puoi mettere una Casa Mobile: Domande Frequenti
Se la tengo su ruote, evito il permesso?
No, non automaticamente. Se l’utilità è prolungata e l’installazione incide stabilmente sui luoghi (anche con opere accessorie), la precarietà viene esclusa e si può arrivare a ritenere necessario un titolo.
Posso metterla in agriturismo?
Sì, se l’agriturismo è regolarmente abilitato (anche per agricampeggio) e rispetti condizioni tecniche di mobilità/assenza di ancoraggi/allacci rimovibili. Nel 2026 c’è anche un precedente TAR molto fresco in questo senso.
In campeggio serve il permesso di costruire per ogni casa mobile?
In edilizia, la collocazione può rientrare in edilizia libera se rispetta i requisiti dell’art. 3, comma 1, lett. e.5, ma sul fronte paesaggistico nel 2025 è stato avviato un percorso per semplificare (in particolare in aree già autorizzate) così da non dover chiedere autorizzazioni “una per una” alle Soprintendenze. Verifica però lo stato di entrata in vigore delle modifiche.
Se è ‘temporanea’, quanto può durare?
Nel Testo Unico Edilizia esiste la categoria delle opere per esigenze contingenti e temporanee da rimuovere entro un termine (spesso richiamato in 180 giorni nelle letture applicative). Ma deve essere davvero temporanea e dimostrabile, non “temporanea a parole”.
